Отправной точкой является широко известный факт: RAI (итальянская национальная телерадиокомпания) приняла решение избавиться от части своего недвижимого имущества. Речь идёт об активах, которые компания сочла несоответствующими её промышленному развитию и слишком затратными в управлении.
В свете такой распродажи естественно и, возможно, даже справедливо, что возникают разногласия, особенно среди тех, кто видит в этих объектах не только чистую недвижимость, но и культурную, историческую и промышленную ценность.
Многие замечания аналитиков обоснованы. Вполне вероятно, что до распродажи мог быть разработан более масштабный план по реконструкции этих пространств, которые сегодня выставляются на продажу. Также до продажи можно было провести рыночные консультации и определить проекты обязательной реконструкции, оставив продажу недвижимости в качестве крайней меры.
О том, что могло быть или не быть реализовано, было сказано почти всё. Однако немногие обратили внимание на очевидный, но гораздо более тревожный аспект решения RAI: никто не видит в этих распродажах возможности.
Распродажа активов RAI как возможность для страны
Никто не задумался о том, что потенциальный инвестор мог бы приобрести весь пакет активов, чтобы именно на базе этих зданий создать проект редевелопмента недвижимости, который вернул бы блеск объектам. Ведь если RAI решила их продать, это, вероятно, означало медленный и неизбежный упадок.
Никто не воспринял это действие как акт смирения: мы не можем управлять этими зданиями; они слишком дорого нам обходятся, и мы просто не знаем, что с ними делать; мы выставляем их на продажу, чтобы другой оператор смог добиться того, чего мы, будучи государственной компанией, поддерживаемой общественными ресурсами и обязательными сборами, просто не можем сделать.
Каждый из нас, сторонник или противник распродажи, немедленно подумал о смене целевого назначения. Супермаркеты? Отели? Офисные центры?
И всё же эта недвижимость обладает очень сильной исторической и культурной ценностью, но эти ценности никак не используются, а наоборот.
Оставив на мгновение полемику, связанную с Театром делле Витторие, которая, безусловно, привлекла всеобщее внимание, в том числе благодаря позиции Фиорелло, выразившего не только общее несогласие, но и конструктивное предложение, чрезвычайно интересно проанализировать описание другого из выставленных на продажу активов.
Самый престижный актив, выставленный RAI на рынок
Это актив №1 в портфеле. Местоположение: Милан. Адрес: Корсо Семпионе, 27. Как указано в описании, объект находится примерно в 500 метрах от Арки Мира и расположен в районе, "отлично обслуживаемом общественным транспортом и железнодорожной сетью".
Для этой недвижимости, текущее назначение которой — производственный центр, и которая занимает площадь почти 55 000 кв. м, официальный документ завершает описание следующим образом: "По местоположению, размеру и типологическим характеристикам актив предлагает интересные потенциалы для развития и перепозиционирования в жилом, офисном и коммерческом плане, в соответствии с характеристиками оси Семпионе и северо-западного квадранта Милана". Именно здесь кроется настоящая проблема: никто не видит в этих 55 тысячах квадратных метров возможности для развития новой формы культурной и креативной индустрии. Тем более те, кто должен думать исключительно в категориях общественного блага.
Трансформация культурной индустрии, которая могла бы возникнуть благодаря распродаже активов RAI
Если бы наша культурная и креативная индустрия была действительно так развита, как мы любим верить, эта распродажа могла бы просто засвидетельствовать конец одного способа понимания культуры (громоздкие структуры, чрезмерные затраты для общества и, как следствие, необходимость сокращения расходов теми, у кого нет видения, а есть только потребность свести концы с концами), чтобы с энтузиазмом приветствовать новую группу инвесторов, способных превратить один или несколько из этих объектов во что-то продуктивное, способное генерировать большую добавленную стоимость по сравнению с другими секторами. Если все думают, что после продажи эти объекты будут использованы для других целей, это потому, что, по сути, все верят, что культура продолжает быть темой для богатых, чем-то прекрасным, но, конечно, не приносящим богатства.
Похвала или осуждение стратегии распродажи активов — это операция, требующая знаний не только бухгалтерских, но и административных, функциональных, а также понимания развития организации. Будь то RAI или местная закусочная; потому что, хотя возможно, что монетарное видение превзошло более широкое видение, возможно, правильно отдать некоторые из этих объектов, обесцененных их добавленной стоимостью (из-за местоположения, типа территориального развития и бесконечного множества других причин), для других видов использования.
Потому что не всё, что было, обязательно должно оставаться неизменным. И можно также принять, что один или несколько из этих объектов будут преобразованы во что-то другое. Однако в стране, которая верит, что культура является ресурсом, эта распродажа была бы рассмотрена как передача полномочий, а не поражение; предполагая, что новые, более дальновидные, смелые и эффективные операторы могут выйти вперёд, чтобы показать RAI, как на самом деле ведётся культурный и креативный бизнес.
Стефано Монти