В апреле фонды недвижимости продемонстрировали восстановление, чему способствовали сигналы о переговорах по прекращению огня между США и Ираном. Это позитивно сказалось на рискованных активах в целом. В результате индекс IFIX, отслеживающий котировки этих портфелей на B3, завершил месяц с ростом в 1,53%. С начала года индекс прибавил 4,10%, а за последние 12 месяцев — 15,2%.
Скромное снижение ставки Selic в мае на 0,25 процентных пункта не вызвало особого энтузиазма у инвесторов, но поддержало ожидания продолжения цикла снижения. Этот цикл может ускориться в ближайшие месяцы, если подтвердится окончание конфликта на Ближнем Востоке и снизятся цены на нефть, что уменьшит инфляционное давление.
Более значительное снижение процентных ставок особенно благоприятно для фондов, инвестирующих в недвижимость (т.н. «кирпичные фонды»). Однако, пока это не произошло, фонды долговых ценных бумаг (т.н. «бумажные фонды») продолжают выигрывать от все еще высокой ставки CDI, которая составляет около 14,50% годовых. В свою очередь, более высокая инфляция поддерживает фонды, инвестирующие в ценные бумаги, индексированные по IPCA.
Высокая инфляция и прогнозы
По мнению BB Investimentos, обстановка неопределенности, вызванная конфликтом с Ираном и ростом цен на нефть, вероятно, будет удерживать процентные ставки на высоком уровне в течение длительного времени. В таком сценарии фонды кредитных требований должны выделяться в краткосрочной перспективе, поскольку они фиксируют уже наблюдаемый рост инфляции, отраженный в IPCA: 0,70% в феврале, 0,88% в марте и ожидаемые 0,89% в апреле. Что касается фондов недвижимости, банк предпочитает те, которые имеют более диверсифицированные портфели с качественными активами и надежными долгосрочными контрактами, что является более оборонительной комбинацией в условиях повышенного стресса.
Влияние высоких процентных ставок
В дальнейшем, по предупреждению Empiricus Research, основное внимание следует уделить инфляционным эффектам и более жесткой макроэкономической среде, влияющей на рынок недвижимости. Долговременные высокие процентные ставки увеличивают стоимость капитала, затрудняют реализацию новых проектов, снижают скорость продаж в некоторых сегментах и могут оказывать давление на компании или структуры с высокой долговой нагрузкой, напоминает управляющая компания.
Empiricus также ссылается на последние данные Национального индекса стоимости строительства (INCC), который корректирует контракты на строящуюся недвижимость. В апреле этот индекс вырос на 1,04% и за 12 месяцев накопил 6,3%, что обусловлено в основном такими материалами, как бетон, ПВХ и цемент, и отражает последствия конфликтов на Ближнем Востоке. «Хотя компании уже сигнализировали об этом давлении, ухудшение сценария сказалось на секторе, вызвав падение индекса Imob на 3,8% в апреле», — отмечают аналитики. Empiricus напоминает, что фонды недвижимости в основном подвержены жилому рынку через кредитные стратегии. «Поэтому стоит уделить дополнительное внимание этой части, с акцентом на стратегии высокого качества (high grade) и активное управление как фактор создания стоимости», — добавляет управляющая компания.
Ниже представлены основные рекомендации фондов недвижимости от восьми банков и брокерских компаний на май. В центре внимания — логистические и кредитные фонды.
| Фонд | Код | Рекомендаций | Доходность Апрель (%) |
|---|---|---|---|
| Bresco Logística | BRCO11 | 5 | 3,05 |
| HSI Malls | HSML11 | 5 | 1,5 |
| Kinea Rend Imob | KNCR11 | 4 | 1,6 |
| Mauá Capital Recebíveis | MCCI11 | 4 | 4,1 |
| Vinci Logística | VILG11 | 4 | 5,36 |
Подробнее о наиболее рекомендуемых фондах:
Bresco Logística (BRCO11)
По мнению Itaú BBA, фонд логистических складов обладает портфелем высокого технического качества и удачного расположения, активы хорошо позиционированы в своих регионах и сданы в аренду компаниям с низким кредитным риском. Фонд имеет комфортный график погашения контрактов и активное управление в вопросах их продления и модернизации активов. Годовая дивидендная доходность фонда составляет 9,4%.
HSI Malls (HSML11)
BTG Pactual отмечает портфель объектов недвижимости, расположенных в развитых и устойчивых регионах, низкий уровень просроченной задолженности, мажоритарное участие в активах, возможность получения дополнительной прибыли от продажи активов и хорошую ликвидность.
Kinea Renda Imobiliária (KNCR11)
По мнению Santander Brasil, фонд должен продолжать извлекать выгоду из сценария длительно высоких процентных ставок, что поддерживает его привлекательность в качестве источника дивидендов. Банк оценивает доходность по дивидендам в 12,8% в течение следующих 12 месяцев и считает недавнее привлечение 3,2 млрд реалов позитивным фактором, укрепляющим его денежный запас для покупки новых активов.
Mauá Capital Recebíveis (MCCI11)
Согласно XP Investimentos, с учетом увеличения средней ставки портфеля за счет его переработки, накопленного резерва в размере 0,22 реалов на акцию и сценария более высокой инфляции на фоне роста цен на нефть, фонд имеет условия для поддержания распределения на текущем уровне, около 1,00 реала на акцию, в первом полугодии, за которым последует снижение во втором, но при этом сохраняет привлекательность фонда по сравнению с аналогами.
Vinci Logística (VILG11)
Этот фонд является предпочтением Santander Brasil в сегменте логистики и торгуется по более привлекательным ценам по сравнению с аналогами, со скидкой около 9%. Банк выделяет в качестве положительных моментов диверсифицированный портфель, состоящий из 11 складов, высокий уровень заполняемости (98%) и долгосрочные договоры аренды, причем 78% из них истекают после 2028 года. Santander оценивает дивидендную доходность примерно в 10% годовых.