Ипотечное кредитование: почему BRZ вышла на рынок ФИДК?

Сберегательные счета, основной источник средств для ипотечного кредитования в Бразилии, потеряли более 30 миллиардов реалов только в первом полугодии 2026 года, согласно отчету Центрального банка. Хотя эта форма финансирования по-прежнему составляет около 30% от общего объема в секторе, ее доля сокращается уже 11 кварталов подряд.

В то же время строительная отрасль продолжает расти, особенно в сегментах массового и элитного жилья. Именно в этом дисбалансе между снижением доступности средств на сберегательных счетах и развитием новых проектов рынок капитала приобретает все большее значение.

«Именно здесь вступает в игру рынок капитала», — утверждает Рикардо Профета, генеральный директор и соучредитель BRZ Investimentos. Он подчеркивает: «ФИДК будут играть все более важную роль в финансировании недвижимости в Бразилии».

Профета объяснил решение BRZ — независимой управляющей компании с более чем 20-летней историей и активами под управлением в размере 4,1 миллиарда реалов — запустить свой первый ипотечный ФИДК. Эта инициатива подтверждает приверженность компании частному кредитованию, которое уже составляет 60% ее активов под управлением.

Текущий макроэкономический сценарий одновременно создает возможности и риски для ФИДК. С одной стороны, высокие процентные ставки удорожают банковские кредиты и увеличивают спрос на альтернативные структурированные финансовые инструменты. С другой стороны, рост просроченной задолженности требует более строгой оценки и анализа операций.

«Существуют отличные возможности, но для их использования требуется тщательный анализ и большая дисциплина», — говорит Профета. «Именно это отличает управляющие компании, специализирующиеся на кредитовании, от тех, у кого эта деятельность не является частью их ДНК».

Здания растут, пока сбережения сокращаются

По мнению Профеты, снижение объемов сбережений — это не конъюнктурное явление, связанное исключительно с периодом высоких процентных ставок. Это структурный процесс, обусловленный растущей финансовой грамотностью бразильских инвесторов. Он утверждает: «Вложения в сбережения — результат недостатка знаний. Мы все чаще видим, что частные инвесторы имеют больший доступ к продуктам и лучше консультируются. Эта асимметрия знаний уменьшается».

BRZ нацелена на нишу, оставленную банками и сберегательными счетами: промежуточное финансирование, начало строительства и кредит до утверждения бизнес-плана, как для элитных проектов, так и для программы «Мой дом — моя жизнь».

«Программа MCVM — крупнейшая жилищная программа в истории Бразилии. Она начиналась как программа доступного жилья, а сегодня охватывает и средний класс», — говорит Профета. «Она перестала быть правительственной политикой и стала государственной, которая будет продолжена независимо от того, кто победит на выборах».

BRZ выросла благодаря частному кредитованию

BRZ была основана в 2005 году как дочерняя компания GP Investments. Являясь пионером в индустрии ФИДК в Бразилии, компания структурировала свой первый кредитный фонд в 2007 году. С тех пор она запустила более 45 структурированных фондов, некоторые из которых действуют более 16 лет, и инвестировала около 10 миллиардов реалов. Сегодня активы под управлением компании распределены между более чем 30 фондами: 2,5 миллиарда реалов в частном кредитовании и 1,6 миллиарда реалов в прямых инвестициях, с активным участием также в инфраструктуре.

«BRZ всегда основывалась на двух фундаментальных принципах: частном кредитовании и прямых инвестициях в инфраструктуру», — говорит Профета. «Эти компетенции объединяет долгосрочное видение, глубокий анализ и сложные структуры». Та же логика руководит выходом управляющей компании на рынок недвижимости — рынок, зрелый в Бразилии, но новый для BRZ.

Что касается роста рынка ФИДК в целом — который уже превышает 700 миллиардов реалов по чистой стоимости активов и вырос на 100 миллиардов реалов только за прошлый год, — Профета не сомневается: «Мы проходим через структурные изменения, которые вряд ли скоро закончатся».

По словам генерального директора BRZ, одна из причин структурного роста ФИДК заключается в концентрации бразильского банковского кредитования в нескольких банках, которые отдают приоритет более крупным и простым операциям. Он утверждает: «Рынок ФИДК позволяет предоставлять кредиты малым и средним предприятиям гораздо более диверсифицированным и индивидуальным способом, адаптированным под каждую потребность».

Внимание: не все кредитные гарантии эффективны

Бразилия имеет уровень возмещения кредитов всего 18% по сравнению со среднемировым показателем более 37% (в Колумбии он достигает 70%). По мнению Профеты, это требует удвоенной осторожности при выборе гарантий.

Существует постоянный риск при взыскании долгов: недвижимость, переданная в фидуциарное отчуждение, может потерять статус реального обеспечения, если в ходе судебной реорганизации компания заявит, что это операционный актив, необходимый для продолжения деятельности.

В ипотечном кредитовании BRZ использует многоуровневую систему защиты. Один из них — структурирование по траншам, когда субординированные и мезонинные доли поглощают возможные убытки до того, как они затронут старшего инвестора.

Но главное — это обеспечение экономической жизнеспособности бизнеса. Компания даже запросила увеличение количества парковочных мест в жилом проекте в Итаиме, Сан-Паулу, прежде чем одобрить финансирование.

«Мы не должны искать кредитные операции, основанные на исполнении гарантии. Гарантия — это план D», — утверждает Профета. «В первую очередь мы думаем о возможности погашения этого кредита с хорошим запасом прочности».

Качество ФИДК защищает инвесторов

В отличие от фондов акций, где ключевым фактором является способность управляющего выбирать активы, фонды инвестиций в права требования (ФИДК) требуют гораздо более сложного процесса построения.

По словам Профеты, именно здесь многие новички допускают ошибки: «Создание ФИДК абсолютно фундаментально и часто игнорируется отраслью». Для него определение критериев отбора, политики диверсификации и параметров риска до начала работы фонда — это интенсивная работа, которую трудно изменить впоследствии.

Дисциплина, по словам Профеты, является вторым столпом. Он приводит пример ФИДК по государственным зарплатным кредитам, который BRZ структурировала во время пандемии: при ставке Selic в 2% оригинаторы давили на управляющую компанию, чтобы она приняла более низкие ставки уступки.

BRZ отказалась. «У нас получился небольшой продукт, доход был значительно меньше, чем мог бы быть. Но, если посмотреть ретроспективно, этот продукт был очень успешным», — говорит он. «Мы не стремимся иметь самые крупные продукты в отрасли. Мы стремимся иметь лучшие».